Vermietung: Selbstnutzung muss nicht schädlich sein

Selbstnutzung muss nicht schädlich sein

Verluste aus vermieteter Ferienwohnung sind steuerlich abziehbar

Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss die damit erzielten Überschüsse versteuern. Werden Verluste erzielt, z. B. wegen hoher Abschreibungen oder Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, so sind diese mit anderen positiven Einkünften verrechenbar. Dies gilt zumindest, wenn die Ferienwohnung an ständig wechselnde Feriengäste vermietet und während der Leerstandsphasen zur Vermietung bereitgehalten wird. Wer eine Ferienwohnung jedoch nicht nur vermietet, sondern auch selbst nutzt, muss eine Überschussprognose erstellen. Das bedeutet, der Vermieter muss über einen Prognoseszeitraum von insgesamt 30 Jahren nachweisen, dass er mit der Ferienwohnung insgesamt Überschüsse erzielen wird. Anderenfalls erkennen die Finanzämter die Vermietungsverluste regelmäßig nicht an.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen können Vermietungsverluste trotz Selbstnutzung auch ohne Überschussprognose steuerlich berücksichtigt werden. Voraussetzung ist:

die Ferienwohnung wird nur zwei bis drei Wochen pro Jahr selbst genutzt,
während der Zeit der Selbstnutzung ist die Ferienwohnung jahreszeitlich bedingt, überlicherweise ohnehin nicht fremd vermietet,
die Vermietung erfolgt über einen beauftragen Vermittler,
die Wohnung wird an mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage fremd vermietet,
die auf eine private Nutzung entfallenden Aufwendungen werden nicht als Werbungskosten geltend gemacht.

Hinweis

Das Finanzgericht widerspricht mit seiner Entscheidung der gängigen Praxis der Finanzämter und der Rechtsprechung der obersten Finanzrichter. So fordert der Bundesfinanzhof bisher bei auch selbst genutzten Ferienwohnungen generell die Vorlage einer Überschussprognose. Es bleibt zu hoffen, dass er im anhängigen Revisionsverfahren die Auffassung der niedersächsichen Finanzrichter bestätigt und seine eigene Rechtsprechung ändert.

(Stand: 21.08.2012)

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