Umsatzsteuerliche Tücken beim Mietereinbau vermeiden

Vertragliche Vereinbarung sollte vorab geprüft werden

 

(Zahn-)Ärzte und andere Heilberufler können in der Regel keine oder zumindest nur geringe Vorsteuerbeträge beim Finanzamt geltend machen, da sie vorwiegend umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen. Mit jährlichen umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen von nicht mehr als 22.000 Euro gelten sie als umsatzsteuerliche Kleinunternehmer mit der Folge, dass Umsatzsteuer nicht erhoben wird und der Vorsteuerabzug  ausgeschlossen ist. Ein Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung kann allerdings sinnvoll sein, wenn hohe Anfangsinvestitionen erforderlich sind, weil die Umsatzsteuer aus den Investitionen dann (zumindest teilweise) als Vorsteuer abziehbar ist. Wird die Kleinunternehmergrenze überschritten, muss ein Arzt in jedem Fall für seine umsatzsteuerpflichtigen Leistungen Umsatzsteuer abführen.

Vorsteuern müssen regelmäßig aufgeteilt werden

Bei Investitionen, die sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch für umsatzsteuerfreie Umsätze genutzt werden können, ist der Vorsteuerabzug nur im Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen zu den umsatzsteuerfreien Umsätzen zulässig. Kann ein Wirtschaftsgut aber eindeutig einem bestimmten Umsatz zugeordnet werden, ist der Vorsteuerabzug entweder in voller Höhe zulässig oder vollständig ausgeschlossen. Doch wie diese Regelung in der Praxis auszulegen ist, beschäftigt regelmäßig die Finanzgerichte.

Weiterberechnung von Mietereinbauten als steuerpflichtiger Umsatz

(Zahn-)Ärzte richten sich ihre Praxis gern nach ihren eigenen Wünschen ein. Oftmals zahlt der Vermieter dafür einen Baukostenzuschuss. Ob der Arzt diese Einbaumaßnahmen als voll umsatzsteuerpflichtigen Vorgang an seinen Vermieter weiterberechnen darf, musste kürzlich der Bundesfinanzhof entscheiden. Vereinbart war, dass der Arzt gegenüber den Bauunternehmern in eigenem Namen auftrat und die bezogenen Leistungen seinerseits an den Vermieter mit Umsatzsteuer weiterberechnete. Der Vermieter erwarb nicht nur das zivilrechtliche Eigentum an dem Mietereinbau, sondern hatte auch einen echten wirtschaftlichen Vorteil in Form einer höheren Miete. Für Finanzamt und Finanzgericht handelte es sich dabei jedoch um eine umsatzsteuerpflichtige Leistung. Sie verwehrten dem Arzt den Vorsteuerabzug. Die Umsatzsteuer wurde dennoch vom Arzt geschuldet, da er diese in der Abrechnung offen ausgewiesen hatte. Insoweit hätte der Arzt den zu Unrecht geltend gemachten Vorsteuerabzug zurückzahlen müssen. Die Umsatzsteuer hätte er dagegen erst nach einer Rechnungskorrektur zurückerstattet bekommen. Die Bundesfinanzrichter sahen dagegen in der Leistung des Arztes an den Vermieter einen voll umsatzsteuerpflichtigen Vorgang, so dass sowohl der Umsatzsteuerausweis durch den Arzt als auch der Vorsteuerabzug in voller Höhe korrekt waren.

Es kommt auf die Vertragsgestaltung an

Ob Mietereinbauten durch den Mieter mit oder ohne Umsatzsteuer abzurechnen sind, hängt immer von der jeweiligen vertraglichen Vereinbarung ab. Würde der Arzt gegenüber den Baudienstleistern lediglich im Namen des Vermieters auftreten und der Vermieter alle Verträge direkt mit den Bauunternehmern abschließen, wäre der Arzt gar nicht in den Leistungsprozess eingeschaltet. Dann würde er keine umsatzsteuerpflichtige Leistung an den Vermieter erbringen und hätte auch keinen Vorsteuerabzug. Da auch der Vermieter gewöhnlich nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, dürften beide Varianten zum gleichen Ergebnis führen. Was konkret besser ist, sollten Arzt und Vermieter im Vorfeld mit ihrem steuerlichen Berater prüfen.

(Stand: 17.03.2020)

 

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