Kauf, Umbau und Sanierung von Immobilien

Wer eine bestehende Immobilie kauft und anschließend umbaut oder saniert, um sie betrieblich zu nutzen oder zu vermieten, denkt meist zuerst an Baukosten, Finanzierung und Termine. Verständlich, denn das sind die sichtbaren und greifbaren Themen. Die Steuer kommt oft erst später ins Spiel. Genau das kann jedoch teuer werden. Denn nicht alle Ausgaben wirken sich sofort steuermindernd als Betriebsausgaben oder Werbungskosten aus. Manche Kosten dürfen nicht direkt abgezogen werden, sondern nur als Abschreibung über viele Jahre verteilt werden. Das bedeutet, dass in den ersten Jahren häufig mehr Steuern anfallen, weniger Geld zur Verfügung steht und möglicherweise eine höhere Finanzierung mit zusätzlichen Zinsaufwendungen nötig wird.

Das Bundesfinanzministerium hat dazu am 26. Januar 2026 neue Vorgaben veröffentlicht. Diese regeln genauer, wann Kosten sofort abziehbar sind und wann nicht. Sie gelten für alle noch offenen Fälle.

Steuerfragen bei Sanierung gehören an den Anfang

Entscheidend für die steuerliche Behandlung ist nicht erst die Schlussrechnung. Vielmehr wird der Grundstein schon ganz am Anfang gelegt. Wichtige Fragen sind zum Beispiel: Wann starten die Maßnahmen, welche Arbeiten werden gebündelt, in welchem Zustand ist das Gebäude beim Kauf und in welcher Reihenfolge wird saniert? Wenn die steuerliche Prüfung erst erfolgt, während bereits gebaut wird, ist es meist zu spät für Optimierungen. Dann lässt sich der Sachverhalt nur noch bewerten, aber kaum noch gestalten. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen. So können Maßnahmen und Zeitpläne so abgestimmt werden, dass unnötige steuerliche Nachteile vermieden werden.

Die 15 %-Regel: Kleine Zahl mit großer Wirkung

Besonders kritisch ist die Zeit direkt nach dem Kauf der Immobilie. Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten mehr als 15 % der Gebäudekosten ohne Grundstück in Sanierung und Modernisierung investiert werden, hat das Folgen. Die Kosten dürfen dann nicht sofort steuerlich abgesetzt werden. Stattdessen werden sie als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten wie Anschaffungskosten behandelt und über viele Jahre abgeschrieben. Das bedeutet konkret, dass sich pro Jahr oft nur zwei bis drei Prozent der Kosten steuerlich auswirken.

Wichtig ist dabei, dass die drei Jahre taggenau berechnet werden. Es zählt, welche Bauleistungen tatsächlich erbracht wurden und nicht, was bezahlt oder abgeschlossen ist. Deshalb ist die zeitliche Planung der Maßnahmen entscheidend.

Die fünf entscheidenden Prüfschritte

Bevor überhaupt die 15 %-Grenze geprüft wird, stellt das Finanzamt mehrere grundlegende Fragen, um herauszufinden, ob die Maßnahmen nicht bereits aus anderen Gründen zu aktivieren sind.

1. Erweiterung
Erstens wird geprüft, ob das Gebäude erweitert wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn mehr Wohnfläche entsteht oder zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden. In diesem Fall gelten Kosten für die Erweiterung immer als Investition, die abgeschrieben werden muss.

2. Vollverschleiß oder tiefgreifender Umbau
Zweitens wird geprüft, ob praktisch ein neues Gebäude entsteht. Wenn der Umbau so tiefgreifend ist, dass vom alten Gebäude kaum noch etwas übrigbleibt, ist ebenfalls kein sofortiger steuerlicher Abzug möglich.

3. Betriebsbereitschaft beim Erwerb
Drittens ist entscheidend, ob das Gebäude beim Kauf überhaupt nutzbar war. Wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig und nutzbar war, sind spätere Reparaturen eher sofort abziehbar. Wenn es nicht nutzbar war, zählen die Kosten für die Herstellung der Nutzbarkeit oft zu den Anschaffungskosten. Deshalb ist es wichtig, den Zustand beim Kauf, die beabsichtigte Verwendung und den tatsächlichen Nutzungsbeginn von Anfang an gut zu dokumentieren.

4. Standardhebung bei Wohngebäuden
Viertens wird geprüft, ob sich der Standard deutlich erhöht. Bei Wohngebäuden sind dabei vier zentrale Ausstattungsmerkmale relevant: Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster. Eine deutliche Senkung des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs allein reicht nicht aus. Entscheidend ist, ob sich der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht. Nur dann liegt eine wesentliche Verbesserung vor.

5. 3-Jahres- und 15-Prozent-Regel
Erst zum Schluss wird geprüft, ob die 15 %-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten greift. Hier werden viele Kosten einbezogen, nicht nur klassische Sanierungsarbeiten, sondern beispielsweise auch Schönheitsreparaturen. Nicht berücksichtigt werden zum Beispiel Abfindungen an Mieter. Genau diese Abgrenzung hat häufig erhebliche steuerliche Auswirkungen.

Vorsicht bei Sanierung in Etappen

Viele Projekte werden Schritt für Schritt umgesetzt. Das ist in der Praxis üblich, kann aber steuerlich problematisch sein. Wenn mehrere Maßnahmen innerhalb von drei Jahren stattfinden und Teil eines Gesamtplans sind, sieht das Finanzamt sie oft als eine große Sanierung. Einzelne Bauabschnitte werden dann nicht getrennt betrachtet. Dieses Drei-Jahres-Zeitfenster für etappenweises Sanieren ist dabei unabhängig von der Drei-Jahres-Frist ab Kauf der Immobilie für den 15 %-Test zu betrachten.

Hinweis: Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind und in die sogenannte Erhaltungsrücklage einzahlen, bringt die Zahlung allein noch keinen Steuervorteil. Erst wenn das Geld tatsächlich für eine konkrete Maßnahme verwendet wird, entscheidet sich, ob die Kosten sofort abziehbar sind oder über Jahre abgeschrieben werden müssen. Das hat der Bundesfinanzhof Anfang 2026 noch einmal klargestellt.

Gute Planung spart Baukosten und Steuern 

Die steuerliche Behandlung von Sanierungen ist komplex, lässt sich aber beeinflussen. Der entscheidende Zeitpunkt ist vor Beginn der Maßnahmen. Wer früh plant und steuerliche Aspekte einbezieht, kann Liquidität schonen und unnötige Steuerbelastung vermeiden.